Vente d’un fonds de commerce et propriété des murs

Vente d’un fonds de commerce et propriété des murs : ce qu’il faut savoir

Il est fréquent que le propriétaire des murs commerciaux ne soit pas le propriétaire du fonds de commerce. Ces deux actifs – immobilier et commercial – peuvent être vendus séparément ou conjointement, en fonction des objectifs patrimoniaux ou stratégiques des parties. Voici comment cela fonctionne, et ce qu’il faut anticiper.

Distinction entre murs commerciaux et fonds de commerce

Le fonds de commerce comprend :

• la clientèle,
• l’enseigne,
• le matériel,
• les droits liés au bail commercial.

Mais il ne comprend pas les murs dans lesquels l’activité est exercée.

Les murs commerciaux, eux, désignent le local (propriété immobilière) dans lequel est exploité le fonds. Ils peuvent appartenir :

• à la même personne que celle qui détient le fonds,
• ou à un tiers (souvent une SCI ou un bailleur privé).

Peut-on vendre les deux en même temps ?

Oui, c’est possible. Mais il faut distinguer deux cas de figure :

• vente conjointe : fonds + murs vendus ensemble, via deux actes distincts, ou dans un seul acte précisant la répartition du prix entre les deux biens ;
• vente séparée : l’un est vendu, l’autre conservé. Par exemple, le fonds est vendu, mais le bail commercial est poursuivi avec le nouvel acquéreur.

👉 dans tous les cas, la vente des murs n’est jamais automatique lors de la cession du fonds.

Intérêts de séparer les ventes

La vente séparée permet :

• de valoriser chaque actif de manière indépendante, selon des méthodes spécifiques ;
• de conserver les murs en tant que bailleur, et ainsi percevoir un loyer régulier après la vente du fonds ;
• d’adapter la stratégie de cession à chaque repreneur (certains préfèrent louer plutôt qu’acheter les murs).

Comment séparer le prix des murs et du fonds de commerce ?

Il est crucial de bien séparer les deux valeurs, à la fois pour des raisons fiscales, juridiques et de négociation.

Valorisation des murs commerciaux

Elle repose sur des critères immobiliers :

• emplacement, superficie, état général ;
• valeur locative ;
• taux de rendement attendu (ex. : 6 à 10 fois le loyer annuel HT).

Un expert immobilier peut être mandaté pour évaluer les murs avec précision.

Valorisation du fonds de commerce

Elle dépend de :

• la rentabilité passée (méthode de capitalisation du bénéfice) ;
• la notoriété, l’emplacement, le droit au bail ;
• les actifs corporels et incorporels.

Un cabinet d'expertise-comptable peut établir une valeur de marché à partir de bilans et comparables.

Modalités pratiques

• deux actes séparés : un acte de vente immobilière et un acte de cession de fonds.
• ou un seul acte précisant la répartition du prix (ex. : 300 000 € pour le fonds, 500 000 € pour les murs).

Attention : cette répartition doit être clairement indiquée dans le compromis et l’acte authentique pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Droit d’opposition du bailleur à la cession

Cession du droit au bail seul

Le bail peut contenir une clause d’agrément du bailleur. Si le locataire veut céder uniquement le bail commercial, le bailleur peut s’opposer à la cession pour un motif légitime, comme :

• l’insolvabilité du cessionnaire ;
• l’inadéquation de l’activité avec les locaux.

👉 En cas de refus injustifié, le locataire peut saisir le tribunal pour faire valider la cession.

Cession du fonds de commerce

Dans ce cas, le bail se transmet automatiquement avec le fonds. Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession, sauf si :

• une clause spécifique prévoit une notification ;
• il exerce un droit de préemption, s’il est prévu dans le contrat.

Mais le refus de cession est interdit s’il n’est pas fondé sur un motif sérieux.

foire aux questions : vente de fonds de commerce et propriété

Qui est le propriétaire des murs d’un fonds de commerce ?

Le propriétaire des murs peut être la même personne que celle qui détient le fonds de commerce, mais ce n’est pas une obligation. Très souvent, les murs sont loués par l’exploitant du fonds via un bail commercial. Le propriétaire des murs peut être une personne physique, une SCI (société civile immobilière), ou un investisseur tiers.

Est-ce qu’un propriétaire peut s’opposer à la vente d’un fonds de commerce ?

Non, le propriétaire des murs ne peut pas s’opposer à la vente du fonds de commerce, sauf clause spécifique dans le bail (clause d’agrément, par exemple). Le droit au bail fait partie intégrante du fonds et se transmet automatiquement lors de la cession, sauf exception contractuelle. En revanche, pour une cession isolée du droit au bail, le propriétaire peut parfois s’opposer, selon les termes du contrat.

Est-ce que le fonds de commerce comprend les murs ?

Non, le fonds de commerce ne comprend pas les murs. Il comprend uniquement les éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail…) et corporels (mobilier, matériel, stock). Les murs, eux, sont un bien immobilier distinct, qu’il convient de vendre ou de louer à part. Ils peuvent faire l’objet d’un acte de vente séparé.

Quelles sont les obligations du propriétaire d’un mur commercial ?

Le propriétaire des murs a plusieurs obligations :

• fournir des locaux en état de servir à l’usage prévu (conformément au bail) ;
• entretenir les grosses réparations (sauf clause contraire) ;
• respecter le droit au bail et ne pas s’opposer à la cession du fonds de commerce ;
• honorer les obligations fiscales et réglementaires, notamment en matière de diagnostics et de conformité.

Il peut également exercer certains droits contractuels, comme un droit de préemption ou un droit d’agrément, selon les clauses du bail commercial.