Location gerance d'un camping

Qu’est-ce que la location-gérance d’un camping ?

Définition juridique : exploitation d’un camping par un tiers gérant

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce — en l’occurrence, un camping — en confie l’exploitation à un tiers, appelé le gérant, qui l’exploite à ses risques et périls, en échange du versement d’une redevance.

Ce gérant n’acquiert pas le fonds, ni les murs, ni le terrain : il en devient temporairement le gestionnaire, avec l’autonomie nécessaire pour exploiter le site en son nom propre, dans le respect des obligations légales et contractuelles.

📌 Le contrat donne naissance à une relation commerciale mais pas à une cession. Le fonds reste juridiquement la propriété du bailleur.

Un contrat commercial distinct d’une simple location d’emplacement

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la location-gérance d’un camping n’est pas assimilable à une location saisonnière ou à la location d’emplacements pour mobil-homes.

Voici les principales différences :

• Dans une location d’emplacement, un particulier loue un terrain ou un mobil-home pour une durée déterminée, à des fins de loisir, sans gestion active du site ;
• Dans une location-gérance, le gérant prend en charge toute l’activité du camping, accueille les clients, gère le personnel, vend les services, entretient les infrastructures… comme s’il était exploitant, mais sans être propriétaire.

Ce statut particulier nécessite un contrat structuré, équilibré, et juridiquement adapté, bien au-delà d’un simple bail.

Pourquoi y avoir recours : gestion déléguée, valorisation progressive, transmission en douceur

Le recours à la location-gérance peut répondre à plusieurs objectifs stratégiques pour le propriétaire :

1. Se retirer de l’exploitation quotidienne tout en conservant la propriété du site — utile en cas de départ à la retraite ou de recentrage d’activité ;
2. Tester un repreneur potentiel avant de lui céder définitivement le fonds de commerce — une phase de transition sécurisée ;
3. Optimiser la rentabilité du site grâce à un exploitant professionnel, en fixant des redevances indexées sur le chiffre d’affaires ;
4. Structurer une montée en puissance familiale (par exemple, confier le camping à un descendant avant transmission).

🎯 En bref, la location-gérance permet de déléguer sans désengager, de transmettre sans céder, et de valoriser sans aliéner.

Quelles sont les caractéristiques principales du contrat ?

Objet : la gestion complète du camping, en nom propre

Le contrat de location-gérance doit indiquer précisément que le gérant locataire exploite le fonds de commerce de camping à son nom et pour son propre compte. Cela signifie que :

• Il perçoit directement les revenus de l’activité (emplacements, locations, services),
• Il supporte les charges (personnel, entretien, taxes, assurances),
• Il est seul responsable vis-à-vis des clients et des tiers.

⚠️ Le propriétaire n’intervient plus dans la gestion courante. Il met à disposition un outil d’exploitation, sans en assurer le fonctionnement quotidien.

Durée de la location-gérance : intérêt d’un engagement pluriannuel

Il est d’usage de prévoir une durée minimale de 3 à 5 ans, pour assurer la stabilité de l’exploitation, notamment lorsque des investissements ou des actions commerciales sont à prévoir.

Cette durée :

• offre de la visibilité au gérant (qui peut planifier sa stratégie),
• permet au bailleur de percevoir des revenus réguliers,
• structure la relation autour d’un horizon contractuel clair.

🧠 Il est possible de prévoir des clauses de renouvellement tacite, mais aussi des modalités de résiliation anticipée (en cas de faute grave, manquement ou force majeure).

Rémunération : redevance ou loyer fixe, variable ou mixte

La rémunération du bailleur peut prendre plusieurs formes :

• Forfaitaire : un montant fixe versé périodiquement (mensuel, trimestriel ou annuel),
• Indexée : une redevance proportionnelle au chiffre d’affaires du gérant, avec ou sans minimum garanti,
• Mixte : un fixe de base + une part variable liée à la performance.

💡 Exemple : une redevance de 40 000 € par an + 2 % du CA au-delà de 500 000 € HT.
Cela permet au bailleur de bénéficier de la croissance du camping sans en supporter les risques.

Obligations du gérant locataire : normes, accueil, personnel, entretien

Le contrat doit lister avec précision les obligations du gérant, notamment :

• Respect des normes ERP (accueil du public), d’hygiène, de sécurité,
• Gestion du personnel (embauche, paie, encadrement),
• Tenue des registres, comptabilité séparée, respect de l’image du site,
• Entretien des équipements et des espaces verts.

Le gérant doit également s’engager à exploiter le camping activement, sans interruption injustifiée.

Obligations du propriétaire : mise à disposition, non-ingérence

Le bailleur s’engage à :

• mettre à disposition les infrastructures en bon état de fonctionnement,
• garantir une jouissance paisible, sans interférer dans la gestion courante,
• assurer la propriété du fonds, sauf clause contraire.

En revanche, il n’assume plus la direction opérationnelle du site.

📌 Le bailleur peut prévoir des droits de regard limités (ex. : audit annuel, transmission de chiffres), mais sans empiéter sur l’autonomie du gérant.

Quelle est la différence avec une location d’emplacement ou de mobil-home ?

Location-gérance = gestion complète du site

Dans une location-gérance, le contrat porte sur l’ensemble du fonds de commerce : le gérant prend en main la totalité du camping, dans toutes ses dimensions :

• gestion des emplacements (vides ou équipés),
• animation commerciale,
• encadrement du personnel,
• entretien technique et relation client,
• perception des revenus d’exploitation.

Il agit en nom propre, à ses risques et périls, tout en versant une redevance au propriétaire. Ce dernier n’intervient plus dans la gestion opérationnelle.

📌 La location-gérance est une délégation d’exploitation commerciale complète, pas une simple mise à disposition de terrain.

Location d’emplacement = mise à disposition d’un terrain à un particulier

La location d’emplacement, en revanche, est un contrat civil d’usage, souvent conclu avec un particulier, qui :

• loue une parcelle pour y installer un mobil-home ou une caravane,
• paie un loyer (à l’année ou à la saison),
• n’exploite pas le camping, mais profite d’un droit d’usage privé.

Ce type de contrat est strictement encadré, notamment par le Code de l’urbanisme et les règles applicables aux terrains de loisirs. Il ne donne aucun droit de gestion ni de commercialisation.

💬 Un particulier en location d’emplacement ne peut pas accueillir des clients, sous-louer ou gérer du personnel.

Conséquences pratiques et juridiques pour le bailleur et le locataire

La distinction entre ces deux types de contrats est cruciale, car elle entraîne :

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Comment rédiger un contrat de location-gérance de camping sécurisé et équilibré ?

1. Définir précisément l’objet du contrat

Un contrat de location-gérance doit indiquer sans ambiguïté ce qu’il couvre :

• Identification du fonds : nom commercial, localisation, éventuels équipements annexes (piscine, snack, parc locatif…).
• Étendue des droits transférés : gestion des réservations, encaissements, embauche du personnel, politique tarifaire…

🔴 Conseil : bien lister les actifs mis à disposition (mobil-homes, logiciel de réservation, stock, etc.) dans une annexe dédiée.

2. Préciser les obligations respectives du propriétaire et du gérant

• Côté propriétaire : mise à disposition paisible du site, réalisation de certains travaux structurels éventuels, non-ingérence dans la gestion.
• Côté gérant : exploitation conforme aux normes (ERP, sécurité, etc.), entretien courant, gestion du personnel, paiement de la redevance.

🔴 À éviter : une formulation trop vague des engagements peut entraîner des litiges, notamment sur les charges ou les travaux.

3. Définir clairement la durée du contrat

• Durée déterminée (souvent 3 à 9 ans) ou reconductible.
• Prévoir une période minimale d’engagement pour amortir les investissements du gérant.

🔴 Exemple : « Le présent contrat est conclu pour une durée de 5 ans à compter du 1er avril 2025, renouvelable une fois sauf préavis de 6 mois. »

4. Encadrer la redevance et ses modalités de révision

• Montant fixe, pourcentage du chiffre d’affaires ou mixte.
• Paiement mensuel ou trimestriel.
• Clause d’indexation (ex. ILC – Indice des loyers commerciaux).

🔴 Astuce : ajouter un tableau de calcul ou un exemple chiffré en annexe pour plus de clarté.

5. Prévoir les cas de résiliation anticipée

• Faute grave, inexécution, impayés…
• Résiliation amiable possible si formalisée.
• Préciser les modalités de restitution du site.

🔴 Pense-bête : toute sortie anticipée doit être anticipée… et écrite.

6. Sécuriser juridiquement le contrat

• Clause de non-concurrence éventuelle.
• Obligations d’assurance à la charge du gérant.
• Clause compromissoire ou tribunal compétent en cas de litige.

Questions fréquentes sur la location-gérance de camping

Comment différencier une location-gérance d’un simple contrat de location d’emplacement ?

La location-gérance concerne l’exploitation complète d’un camping : accueil des clients, gestion du personnel, encaissements, entretien, développement commercial, etc.

À l’inverse, la location d’emplacement consiste à mettre à disposition une parcelle nue (ou équipée d’un mobil-home), sans implication dans l’exploitation globale. Elle s’adresse généralement aux particuliers dans un cadre encadré (résidences mobiles de loisir, durée d’occupation limitée, interdiction d’y élire domicile…).

Quels sont les risques si le contrat de location-gérance est mal rédigé ?

Un contrat flou ou incomplet peut entraîner :

• des litiges sur la répartition des charges ou des responsabilités,
• un risque fiscal (requalification en contrat de travail ou abus de droit),
• une mauvaise protection en cas de résiliation anticipée,
• des difficultés à encadrer la sortie du gérant ou la reprise de l’activité.

Qui est responsable des salariés dans le cadre d’une location-gérance de camping ?

Sauf mention contraire, le gérant est généralement l’employeur du personnel. Il doit donc assumer toutes les obligations sociales, salariales et disciplinaires, ainsi que les assurances afférentes.

Le contrat doit être explicite sur ce point pour éviter toute confusion sur la responsabilité juridique.

Peut-on inclure une clause de non-concurrence dans un contrat de location-gérance ?

Oui, notamment si le gérant développe une clientèle propre ou a accès à des données stratégiques. Cette clause doit être proportionnée en durée, périmètre géographique et objet.

Elle permet au propriétaire de se prémunir contre une exploitation concurrente directe à la fin du contrat.