Comprendre la location-gérance d’un gîte communal

Fonctionnement de la location-gérance d’un gîte communal

Qu’est-ce qu’un contrat de location-gérance appliqué à un gîte communal ?

La location-gérance permet à une commune, propriétaire d’un gîte, de confier l’exploitation de ce dernier à un exploitant privé, appelé locataire-gérant. Ce dernier exploite le gîte en son nom, pour son compte, mais sans en être propriétaire.

Ce contrat permet à la commune :

• de générer des revenus via une redevance,
• de déléguer la gestion opérationnelle,
• de maintenir la propriété du fonds de commerce et des murs.

📝 Exemple : une commune de 1200 habitants décide de relancer l’activité de son gîte fermé depuis 2 ans. Elle passe un contrat de location-gérance de 9 ans avec un couple de professionnels du tourisme, qui s’engagent à moderniser les lieux et à verser une redevance annuelle.

Durée, redevance et liberté contractuelle

Le contrat est librement négocié entre les parties :

• Durée : souvent longue (5 à 10 ans) pour amortir les investissements.
• Redevance : forfaitaire ou indexée sur le chiffre d’affaires, elle peut être progressive (ex. : réduite la première année).

⚠️ La redevance doit rester raisonnable pour ne pas décourager l’exploitant ni compromettre la viabilité du projet.

Quelles sont les obligations de chaque partie ?

Les engagements du locataire-gérant

Le gérant privé doit :

• exploiter le gîte conformément à sa destination touristique,
• assurer l’entretien courant des locaux, du mobilier, des installations,
• gérer le personnel, accueillir les clients, maintenir la satisfaction,
• respecter les clauses spécifiques du contrat (interdiction de sous-location, clause de non-concurrence locale, consultation de la comptabilité...).

🧩 Exemple : la commune impose dans le contrat un minimum de 6 mois d’ouverture annuelle, une offre petit-déjeuner, et une gestion écoresponsable.

Les obligations de la commune

La commune, en tant que propriétaire, s’engage à :

• mettre à disposition des locaux conformes, en état de fonctionnement,
• respecter la jouissance paisible du gérant,
• transmettre les éléments liés au fonds (clientèle, nom, enseigne, matériel si existant).

Une clause peut prévoir que certains travaux structurels restent à la charge de la commune (toiture, mise aux normes électrique…).

Quelles formalités spécifiques à respecter pour un contrat de location-gérance communal ?

Publication dans un journal d’annonces légales

Le contrat de location-gérance doit être publié dans un support habilité à recevoir des annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature (article L144-7 du Code de commerce).

Cela permet d’informer les tiers — notamment les créanciers de la commune ou du gérant — de l’existence du contrat et de ses effets.

Enregistrement fiscal

• Si le contrat est à durée indéterminée, il doit être enregistré auprès du service des impôts.
• En cas de dépôt de garantie, celui-ci peut également faire l’objet d’une mention spécifique dans le contrat.

Déclaration d’activité

Le gérant doit :

• s’immatriculer au registre national des entreprises (RNE),
• effectuer les formalités sociales et fiscales relatives à son activité,
• souscrire les assurances obligatoires (RC pro, incendie, etc.).

✅ Exemple : un exploitant reprend un gîte communal en location-gérance et déclare son activité d’hébergement touristique auprès de l’INSEE. Il opte pour le régime de TVA en raison des prestations fournies (accueil, linge, petit-déjeuner…).

Quel régime fiscal et comptable pour une location-gérance de gîte communal ?

Fiscalité du gérant

Si le gérant propose au moins 3 des 4 prestations hôtelières suivantes :

• petit-déjeuner,
• fourniture de linge,
• nettoyage régulier,
• accueil physique,

alors son activité est soumise à la TVA (article 261 D du CGI).

Cela peut être avantageux s’il réalise des investissements importants (travaux, mobilier…), puisque la TVA sur ces achats sera récupérable.

Fiscalité de la commune

• La commune perçoit la redevance comme un revenu, imposable si elle est assujettie à l’IS (ce qui reste rare pour les collectivités).
• Elle doit établir un contrat écrit et traçable, notamment en cas de contrôle de la CRC ou du Trésor Public.

Exemples pratiques de location-gérance de gîte communal

Durée et stabilité

La durée du contrat varie fortement selon les projets :

• 1 à 3 ans pour un test ou une phase pilote,
• 5 à 10 ans pour sécuriser un investissement important (travaux, rénovation, communication…).

Exemple : une commune de montagne a conclu un contrat de 9 ans avec un couple d’exploitants. En contrepartie, ces derniers ont investi 40 000 € pour réaménager les chambres et moderniser le site.

Montant de la redevance

Le montant peut être :

• fixe (ex. 8 000 € par an),
• indexé sur le chiffre d’affaires ou les nuitées,
• ou mixte (fixe + variable).

Astuce : une redevance progressive, plus faible les premières années, peut faciliter la reprise du gîte et fidéliser le gérant.

Modalités de rupture

Prévoir dès le départ :

• Les conditions de résiliation anticipée (faute grave, non-paiement, mauvaise exploitation…),
• Un préavis suffisant (3 à 6 mois),
• Des clauses de restitution (état des lieux, remise du matériel, etc.).

En résumé : une solution gagnant-gagnant, à bien encadrer

La location-gérance d’un gîte communal permet à une commune de valoriser son patrimoine public tout en conférant à un professionnel la responsabilité opérationnelle. Elle offre souplesse, attractivité et revenus, à condition de soigner la rédaction du contrat, de prévoir les obligations de chacun et de sécuriser les aspects fiscaux.

👉 Pour aller plus loin ou faire relire votre convention avant signature, un avocat peut vous aider à éviter les pièges.