Le renouvellement du bail commercial est une formalité juridique essentielle pour tout commerçant ou artisan. Il permet de conserver l’usage des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce et d’éviter tout risque de perte d’emplacement, de délocalisation ou de litige avec le bailleur.
Sans démarche de renouvellement, vous risquez de vous retrouver dans une situation précaire, avec un bail arrivé à échéance et aucune garantie de reconduction. Cela peut compromettre directement l’exploitation et la valorisation de votre activité.
Faire une demande de renouvellement permet également d’anticiper une renégociation du loyer, d’organiser votre stratégie commerciale à moyen terme et surtout, de provoquer une réponse claire du bailleur.
En effet, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour accepter ou refuser le renouvellement. En l’absence de réponse dans ce délai, le bail est considéré comme renouvelé aux conditions antérieures. Ce mécanisme protège efficacement les droits du locataire.
La demande de renouvellement est donc bien plus qu’un courrier administratif. Elle joue un rôle central dans la pérennité du fonds de commerce. En cas de cession du fonds, par exemple, la stabilité locative est un critère déterminant pour l’acheteur.
Rappel : sans bail, pas de fonds de commerce juridiquement cessible, sauf à titre précaire. D’où l’intérêt d’agir en temps utile.
Le droit au renouvellement appartient exclusivement au locataire exploitant le fonds de commerce dans les locaux. Il doit être propriétaire du fonds, et non simple sous-locataire ou gestionnaire de fait.
📌 Le nom figurant sur le bail et celui figurant au registre du commerce doivent coïncider.
Le locataire doit avoir exploité le fonds de manière continue et effective dans les locaux au cours des trois années précédant la demande. Une exploitation symbolique ou irrégulière pourrait entraîner un refus légitime.
Exemple : une boutique restée fermée plusieurs mois sans justification pourrait perdre son droit au renouvellement.
La condition d’immatriculation est également impérative :
Cette immatriculation doit être en vigueur au moment de la demande, pas seulement dans le passé.
Le locataire peut formuler sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent la date d’expiration du bail.
📌 Exemple : si votre bail se termine le 30 juin, vous pouvez envoyer votre demande à partir du 1er janvier.
Ce délai permet au bailleur de se positionner, et au locataire de ne pas se retrouver en fin de bail sans garantie. C’est une précaution juridique essentielle.
Oui. Si aucun congé n’a été délivré et que le bail se poursuit par tacite prolongation, vous pouvez toujours adresser une demande de renouvellement.
Ce droit reste valable tant qu’aucune procédure de congé n’a été engagée. Mais attention : plus vous attendez, plus vous êtes exposé à une incertitude juridique, notamment en cas de revente du fonds ou de remise en cause par le bailleur.
La demande doit être formalisée par écrit, selon l’une de ces deux formes légales :
💬 Le recours à un acte d’huissier est plus coûteux, mais offre une sécurité juridique maximale, notamment en cas de contentieux futur.
La demande doit impérativement reprendre le texte prévu à l’article L.145-10 du Code de commerce, qui informe le bailleur de ses obligations.
Voici la formulation légale à insérer :
« Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
⚠️ Omettre cette mention peut rendre la demande invalide. Elle doit figurer intégralement dans la lettre.
Votre demande de renouvellement doit contenir plusieurs éléments précis, sous peine d’être inopposable :
🎯 Le fond prime sur la forme, mais l’omission d’un élément essentiel peut faire perdre le droit au renouvellement.
Oui, mais ce n’est pas obligatoire. Le locataire peut :
Attention : proposer un nouveau loyer ne lie pas le bailleur, qui peut refuser ou faire une contre-proposition.
💡 Conseil : dans le doute, mieux vaut séparer la demande de renouvellement et la négociation du loyer.
La demande doit être envoyée au bailleur en titre, c’est-à-dire :
Vérifiez bien l’identité du bailleur dans votre contrat ou via le cadastre si nécessaire.
⚠️ Une erreur de destinataire peut rendre la demande inopérante.
« Locataire des locaux situés au [adresse], loués en vertu d’un bail commercial conclu le [date], je vous informe par la présente de ma volonté de renouveler ce bail conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce. »
« Je vous rappelle que, dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut, le renouvellement est réputé accepté. »
« Je reste à votre disposition pour toute discussion relative aux conditions de ce renouvellement. »
Ce modèle permet de cocher toutes les cases légales tout en laissant une porte ouverte à la négociation.
Une fois la demande reçue, le bailleur dispose d’un délai strict de 3 mois pour se positionner.
Il doit répondre par acte d’huissier (commissaire de justice), en :
📌 Le silence ou une réponse informelle ne suffisent pas. Seul un acte d’huissier régulier a une valeur légale.
Si le bailleur ne répond pas dans les 3 mois suivant la réception de la demande :
✅ Le renouvellement du bail est considéré comme acquis, dans les mêmes conditions que le bail précédent (durée, destination, etc.), sauf sur le loyer qui peut être renégocié séparément.
Ce mécanisme automatique protège le locataire contre l’inaction ou les manœuvres dilatoires.
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit justifier d’un motif prévu par la loi, par exemple :
Il doit alors, sauf exception, verser une indemnité d’éviction équivalente à la valeur du fonds de commerce.
Oui. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire, notamment si :
🧠 L’assistance d’un avocat est alors fortement recommandée pour défendre vos droits et évaluer la stratégie à adopter.
⛔ Un envoi hors délai (au-delà des 6 mois avant l’échéance) peut priver le locataire de son droit au renouvellement à la date souhaitée.
⛔ Un courrier incomplet (sans mention légale obligatoire ou sans identification claire du bail) peut être jugé nul, voire inopposable au bailleur.
⚠️ Un simple oubli peut faire perdre des droits précieux : la forme est aussi importante que le fond.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions. Cela peut sembler confortable, mais c’est trompeur.
En pratique :
🔍 Un bail en tacite prolongation n’est pas un nouveau bail : c’est une situation transitoire et risquée.
Même si le locataire ne propose pas de nouveau loyer, le bailleur peut :
D’où l’intérêt de préparer un dossier locatif solide :
💡 Mieux vaut aborder la question du loyer avec des arguments, plutôt que de subir une révision à la hausse sans préparation.
La preuve se fait via :
L’idée est de démontrer une exploitation continue et réelle, sans interruption non justifiée.
Il faut analyser le motif du refus :
Un accompagnement juridique est souvent indispensable à ce stade.
Vous restez dans les lieux… mais sans aucune garantie. Le bail se poursuit par tacite prolongation, ce qui vous expose à :
Ne pas demander le renouvellement, c’est vivre avec une épée de Damoclès juridique.
Oui, mais uniquement dans certains cas précis, comme :
Dans la majorité des cas, s’il refuse sans motif valable, il devra verser une indemnité d’éviction.
Le loyer peut être renégocié à cette occasion, soit à l’amiable, soit devant le juge.
Renouveler son bail commercial n’est pas une formalité mineure. C’est une étape clé dans la vie du fonds de commerce, qui garantit la continuité, la valorisation et la sécurité juridique.
🧠 Une demande mal formulée peut compromettre l’exploitation. Une demande bien faite protège vos droits pour 9 ans de plus.
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