Acheter sa résidence principale via une holding peut sembler malin : mutualiser la trésorerie du groupe, déduire des intérêts d’emprunt, protéger le patrimoine. Mais le diable est dans les détails. Fiscalement et juridiquement, ce montage est exigeant et souvent moins favorable qu’un achat en direct. Il peut toutefois avoir du sens dans une stratégie patrimoniale globale, bien structurée et documentée.
Dirigeants déjà structurés avec une holding disposant de flux de dividendes réguliers.
Familles qui veulent centraliser des actifs immobiliers et organiser la transmission (souvent via une SCI interposée).
Situations particulières de mobilité ou d’affectation temporaire, quand le logement reste intégré à une stratégie d’investissement plus large.
Primo-accédants ou ménages sans structure sociétaire existante.
Projet isolé d’achat de résidence principale sans autre activité économique.
Horizon de revente à moyen terme, où la fiscalité des plus-values penche clairement en faveur de la détention en nom propre.
La holding achète l’appartement ou la maison au bilan, finance par emprunt, et supporte l’IS sur son résultat.
L’occupation par le dirigeant doit être encadrée par un bail d’habitation à loyer de marché, sinon l’usage privé est un avantage en nature ou une distribution occulte.
La plus-value de revente est imposée à l’IS sur la base prix de vente – valeur nette comptable (après amortissements éventuels), ce qui accroît souvent la base taxable.
Si le produit de cession est distribué ensuite aux associés, il y a une seconde couche d’imposition (dividendes).
À retenir : Simplicité apparente, mais fiscalité défavorable à la sortie et formalisme strict sur l’usage du bien.
La holding détient une SCI qui porte l’immeuble. Deux variantes existent.
SCI à l’IS : La SCI amortit l’immeuble, déduit les intérêts, paie l’IS sur son résultat.
La plus-value suit le régime des sociétés (prix – VNC), souvent plus lourd qu’en direct.
C’est cohérent si la logique est clairement professionnelle/patrimoniale, mais peu adaptée à une résidence principale occupée par le dirigeant.
SCI à l’IR : La SCI est transparente fiscalement. Si des personnes physiques occupantes sont associées directement, on retrouve des mécanismes plus favorables (et, sous conditions, l’abattement IFI de 30 % sur la résidence principale).
Dès qu’une holding interposée détient la SCI, la transparence au niveau de l’occupant s’éloigne et certains avantages (comme l’abattement IFI de 30 %) ne s’appliquent plus, car l’occupant n’est plus associé en direct de la SCI.
L’usage doit être encadré par un bail au loyer de marché pour éviter un avantage en nature.
À retenir : La SCI est un bon outil d’organisation, mais l’interposition d’une holding fait perdre plusieurs atouts du “logement principal détenu en direct”.
La holding ou la SCI à l’IS peut déduire les intérêts, ce qui réduit l’assiette imposable.
Le gain reste modeste si la société n’a pas d’autres résultats imposables ou si l’IS est déjà optimisé ailleurs.
Les dividendes des filiales peuvent remonter et financer l’acquisition sans ponctionner le privé.
C’est pratique en trésorerie, mais cela n’efface pas la fiscalité défavorable à la revente.
La propriété est logée dans une entité juridique distincte, ce qui protège des aléas personnels.
Cette protection a un coût de gestion, et ne compense pas à elle seule l’inefficience fiscale sur la résidence principale.
La résidence principale détenue en direct par un particulier est exonérée de plus-value.
La détention via holding ou SCI à l’IS fait perdre cette exonération, avec imposition à l’IS sur la cession.
La plus-value est taxée au niveau de la société.
Une seconde imposition intervient si le produit est distribué aux associés sous forme de dividendes.
Un montage sans justification économique réelle autre que fiscale peut être requalifié.
Les pénalités et intérêts peuvent annuler le bénéfice attendu et générer un coût net.
L’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale à l’IFI vise la détention en direct ou via une SCI “transparente” dont l’occupant est associé.
L’interposition d’une holding rompt ce lien et fait perdre l’abattement.
Achat 800 000 €. Revente 1 000 000 €.
Exonération totale de la plus-value car résidence principale.
Impôt sur la plus-value : 0 €.
Achat 800 000 €. Amortissements cumulés 80 000 € sur la période.
Valeur nette comptable au jour de la vente : 720 000 €.
Revente 1 000 000 € → Plus-value comptable 280 000 € taxée à l’IS (taux de droit commun).
Distribution ultérieure aux associés → Imposition des dividendes.
Gain de trésorerie à l’entrée, coût fiscal lourd à la sortie.
La société propriétaire loue au dirigeant à un loyer cohérent avec le marché local.
Les flux sont tracés, l’avantage en nature est évité, la cohérence économique est démontrée.
L’usage sans loyer de marché est assimilable à un avantage en nature ou à une distribution occulte.
Le risque de redressement est élevé et souvent coûteux.
Clarifiez l’objectif : trésorerie de groupe, transmission, mobilité, ou simple résidence familiale.
Comparez les scénarios à 5–10 ans avec revente probable, pas seulement l’année 1.
Choisissez l’enveloppe adaptée : nom propre, SCI à l’IR avec associés occupants, ou structure IS si logique patrimoniale pure.
Documentez la justification économique (conseils, notes de synthèse, décisions sociales).
Sécurisez les flux (bail, loyer de marché, conventions intragroupe) et la compta.
Faites valider le montage par un avocat fiscaliste et votre expert-comptable.
La déduction des intérêts d’emprunt au niveau de la société, la possibilité de financer par dividendes remontés, et une organisation patrimoniale plus souple. Ces avantages sont à pondérer par la perte de l’exonération de plus-value à la revente.
La séparation juridique des patrimoines apporte une protection utile, surtout si d’autres actifs ou activités sont logés dans la holding. Cette protection ne justifie pas à elle seule un montage fiscalement défavorable sur la résidence principale.
La non-exonération de la plus-value à la revente, la double imposition potentielle (IS puis dividendes), le risque de requalification en abus de droit, et une charge administrative supérieure.
La détention de parts sociales permet des donations progressives, du démembrement, et une gouvernance encadrée. L’interposition d’une holding peut toutefois faire perdre certains avantages spécifiques à la résidence principale.
Oui pour une résidence principale. En nom propre, la plus-value est exonérée. Via une société soumise à l’IS, la plus-value est imposée et peut être majorée par les amortissements comptables passés.
Acheter sa résidence principale avec une holding peut s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale quand la structure existe déjà, que des flux de dividendes réguliers existent et que l’horizon de détention est long. Pour un achat isolé, l’option est le plus souvent fiscalement défavorable par rapport à la détention en nom propre. La clé est de raisonner “cycle complet” jusqu’à la revente et de faire valider le montage par des conseils spécialisés.
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