Liste des charges déductibles d'une SCI à l'IS​

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut déduire de son résultat imposable un large éventail de charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation, justifiées par des pièces et rattachées au bon exercice comptable. Ci-dessous, la checklist pratique + des exemples concrets pour sécuriser vos déductions.

Conditions de déductibilité (à garder en tête)

• Intérêt de l’exploitation : la dépense doit servir directement l’activité (conservation, location, gestion du bien).
• Justificatifs : factures, contrats, appels de fonds, relevés bancaires… conservez tout.
• Exercice : rattachez la charge à l’exercice où elle est engagée (ou au prorata).
• Pas de double déduction : une charge refacturée au locataire n’est plus déductible chez la SCI.

La liste des charges déductibles (version opérationnelle)

1) charges liées au bien

• Dépenses d’entretien et de réparation : travaux qui maintiennent ou remettent en état le bien sans modifier sa structure (peinture, petites menuiseries, remise aux normes, réparations ponctuelles).
• Dépenses d’amélioration : installation d’éléments nouveaux qui améliorent le confort sans transformer la structure (ex. remplacement d’une chaudière par modèle plus performant, ajout d’équipements de sécurité).
• Primes d’assurance : multirisque immeuble, PNO, RC propriétaire, assurances liées à la gestion.
• Impôts et taxes liés au bien : taxe foncière et taxes assimilées.
• Provisions pour charges de copropriété : déductibles l’année du versement, puis régularisation l’année suivante selon l’arrêté des comptes.
• Charges supportées par le propriétaire non remboursées par le locataire : récupérables en théorie, déductibles si effectivement non récupérées.

2) charges financières et d’acquisition

• Intérêts d’emprunt (acquisition, construction, rénovation, conservation, entretien) et frais d’emprunt (frais de dossier, garanties, courtage).
• Droits de mutation et frais de notaire (selon leur traitement comptable choisi et cohérent dans le temps).
• Amortissement comptable du bien immobilier et des composants : permet de déduire chaque année une part de la valeur d’achat.

3) charges de gestion et d’administration

• Frais de gestion de l’immeuble : honoraires de syndic, frais d’agence, honoraires d’avocat/expert-comptable, frais de contentieux liés à la gestion.
• Frais généraux : frais postaux, télécoms, fournitures, logiciels, petit matériel informatique utilisé pour la gestion.
• Déplacements liés à la gestion : carburant, péages, stationnement (avec justificatifs et lien direct à l’immeuble).
• Rémunération du gérant de la SCI (si prévue et justifiée).

Zoom #1 — entretien / réparation vs amélioration (et ce qui ne l’est pas)

• Entretien / réparation (déductible) : maintenir ou remettre en état sans changer la structure.
  Exemples : réfection de peinture, remplacement à l’identique d’un chauffe-eau, réparation d’une fuite, mise aux normes d’un tableau électrique, dépannage de toiture (réparation ponctuelle).
• Amélioration (déductible) : ajout d’un équipement améliorant le confort sans transformation du bâti.
  Exemples : installation d’un système de sécurité, remplacement d’une chaudière par modèle plus performant, ajout d’aération mécanique.
• Non déductible au titre de charge (travaux de gros œuvre) : construction, reconstruction, agrandissement, transformation lourde. Ces travaux relèvent généralement d’une immobilisation (et donc d’un amortissement, pas d’une charge immédiate).

Zoom #2 — intérêts d’emprunt (et frais associés)

• Déductibles en principe à 100 % s’ils sont affectés à l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation des immeubles de la SCI.
• Payés dans l’exercice : on déduit les intérêts payés (pas le capital).
• Frais liés (dossier, garantie, courtage) : déductibles selon leur nature (en charges ou étalés).
• Prudence pour les emprunts au motif indirect (ex. rachat de parts) : déduction envisageable si le lien avec la conservation des revenus est établi et documenté.

Amortissement comptable : le levier clé à l’is

• L’amortissement permet de déduire chaque année une partie du coût d’acquisition du bien (et de ses composants : toiture, ascenseur, chaudière…).
• Effet collatéral à anticiper : plus l’amortissement cumulé est élevé, plus la valeur nette comptable (VNC) baisse et plus la plus-value professionnelle sera importante à la revente (taxée à l’IS, sans abattement de durée).

Exemples concrets (ce qui passe / ce qui ne passe pas)

exemple 1 — ce qui est déductible tout de suite

• Peinture parties communes : entretien → charge déductible l’année.
• Remplacement d’une chaudière par modèle plus performant : amélioration → charge déductible (si pas de transformation structurelle).
• Assurance PNO + taxe foncière : déductibles.
• Honoraires de syndic et d’avocat (contentieux locatif) : déductibles.

exemple 2 — ce qui se traite en immobilisation (pas en charge immédiate)

• Création d’une extension de 15 m² : agrandissement → immobilisation puis amortissement.
• Transformation lourde d’un plateau en plusieurs lots avec redistribution complète des réseaux : transformation → immobilisation + amortissements.

exemple 3 — charges locatives non récupérées

• Eau froide / charges de copro avancées mais non remboursées par le locataire parti : déductibles chez la SCI l’année du constat de non-récupération.

exemple 4 — déplacements et gestion

• Visite chantier + AG de copropriété + état des lieux : carburant / péages / stationnement déductibles si justifiés et en lien avec la gestion (conservez convocations, photos travaux, PV d’AG, etc.).

Erreurs fréquentes à éviter dans une SCI à l’IS

1) Déduire deux fois la même charge

Il est fréquent de refacturer des charges au locataire (par exemple eau, électricité, entretien des parties communes) et de vouloir les déduire en plus au niveau de la SCI. C’est une erreur : une charge refacturée et récupérée n’est plus déductible.

2) Confondre charge et immobilisation

Toutes les dépenses ne sont pas immédiatement déductibles. Un ravalement complet de façade, la création d’une extension ou la redistribution des réseaux électriques ne sont pas de simples charges. Ce sont des immobilisations qui doivent être amorties. Déduire ces montants en charge immédiate expose à un redressement fiscal.

3) Négliger les justificatifs

Sans factures, devis signés, appels de fonds, la déduction est fragile. Même si la dépense a bien été payée, l’administration peut refuser la déduction faute de preuve. Les justificatifs doivent mentionner la SCI et non l’associé personnellement.

4) Oublier la régularisation des provisions de copropriété

Les provisions de charges de copropriété sont déductibles l’année du paiement, mais doivent être régularisées l’année suivante en fonction du décompte définitif. Trop souvent, cette régularisation n’est pas faite, ce qui fausse le résultat imposable.

5) Sous-estimer l’effet des amortissements sur la revente

L’amortissement est une arme fiscale intéressante car il réduit le résultat chaque année. Mais il baisse la valeur nette comptable du bien, et donc augmente la plus-value imposable en cas de cession. Beaucoup de SCI n’anticipent pas cet effet de “rattrapage” et découvrent une fiscalité plus lourde que prévu à la vente.

6) Mal gérer les frais liés aux déplacements ou à la gestion

Les frais d’essence, de train, ou de péage sont déductibles s’ils sont justifiés. Mais ils doivent être en rapport direct avec la gestion (assemblée générale de copropriété, suivi de travaux, état des lieux). Un déplacement non justifié ou mal documenté peut être requalifié en dépense personnelle.

Checklist de clôture annuelle pour une SCI à l’IS

1) Vérifier les charges de copropriété

• Enregistrer toutes les provisions appelées par le syndic.
• Régulariser l’année suivante avec le décompte définitif.

2) Contrôler les intérêts et frais d’emprunt

• Vérifier que tous les intérêts versés apparaissent en comptabilité.
• Inclure les frais de dossier, commissions de courtage et frais de garantie.

3) Centraliser assurances et taxes

• Archiver les quittances d’assurance (PNO, multirisque, responsabilité civile).
• Vérifier le paiement de la taxe foncière et conserver l’avis d’imposition.

4) Faire le point sur les travaux

• Séparer clairement les travaux d’entretien et d’amélioration (charges déductibles immédiates) et les travaux de transformation ou d’agrandissement (immobilisations).
• Conserver les factures détaillées et, si besoin, photos ou rapports techniques.

5) Mettre à jour les immobilisations et amortissements

• Ajouter les nouvelles acquisitions au tableau d’immobilisations.
• Mettre à jour le plan d’amortissement pour chaque bien et composant (toiture, chaudière, ascenseur…).

6) Vérifier la rémunération du gérant

• Contrôler que la rémunération est conforme aux statuts ou à une décision d’assemblée.
• Archiver le procès-verbal de décision.

7) Gérer les frais de gestion et déplacements

• Centraliser les notes de frais (carburant, péages, transports) avec justificatifs.
• Vérifier que chaque frais est lié à une mission précise de gestion (AG, état des lieux, visite chantier).

8) Anticiper la fiscalité future

• Simuler l’impact des amortissements cumulés sur une éventuelle plus-value de cession.
• Calculer le résultat imposable prévisionnel et l’IS dû pour anticiper la trésorerie.

👉 Cette rigueur permet de sécuriser vos déductions, réduire le risque de redressement fiscal, et surtout de piloter la trésorerie de votre SCI à l’IS.

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