Comprendre ce qu’est la plus-value en SCI, faire la différence entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, calculer pas à pas la plus-value en SCI à l’IS, et anticiper l’impôt avec des exemples chiffrés simples.
Objectif : vous permettre de décider en connaissance de cause… et de sécuriser votre opération avec Maître Bernard Lagrange.
La plus-value, c’est le gain réalisé lors de la vente d’un bien détenu par la SCI ou de la cession de parts.
Elle se calcule comme la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, en ajoutant certains frais (frais d’acquisition, commissions…) et en déduisant d’autres (travaux éligibles, etc.).
Le régime fiscal dépend du choix de la SCI :
VNC = Prix d’achat – Amortissements cumulés.
Plus les amortissements ont été pratiqués, plus la VNC baisse… et plus la plus-value imposable sera élevée à la cession.
Plus-value = Prix de vente – VNC.
Cette plus-value intègre le résultat de la SCI.
La plus-value est soumise à l’IS (25 % en 2025).
Attention : aucun abattement de durée ne s’applique à l’IS.
Si la SCI distribue tout ou partie du résultat sous forme de dividendes, ceux-ci sont imposés chez les associés (un second impôt). Dans la pratique, pour des associés personnes physiques, la distribution est souvent taxée à 30 % (prélèvement forfaitaire unique) sur les sommes reçues après IS.
Reprenons l’exemple 1 (plus-value 500 000 €, IS 125 000 €).
À retenir : à l’IS, les amortissements aident pendant la détention, mais alourdissent souvent la taxation à la revente. L’arbitrage « vendre / conserver », « distribuer / mettre en réserve » doit être chiffré.
Objectif : clarifier les points qui posent le plus de questions en pratique et vous aider à anticiper l’impact fiscal avant une cession.
Rappel utile : en SCI à l’IS, la plus-value est professionnelle, intégrée au résultat et taxée à l’IS (25 % en 2025), sans abattement de durée. La valeur nette comptable (VNC) = prix d’achat – amortissements cumulés. Plus les amortissements sont élevés, plus la VNC est basse… et plus la plus-value imposable est haute le jour de la vente.
Non. À l’IS, aucun abattement n’est applicable, quelle que soit la durée de détention. Les abattements progressifs concernent la SCI à l’IR (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans).
La VNC se calcule ainsi : prix d’acquisition (acte + éventuels frais à l’actif) – amortissements cumulés.
Exemple : achat 400 000 €, amortissements cumulés 180 000 € ⇒ VNC = 220 000 €.
On applique : plus-value = prix de vente – VNC. Le montant est intégré au résultat puis taxé à l’IS (25 %).
Exemple : prix de vente 520 000 €, VNC 220 000 € ⇒ plus-value 300 000 € ⇒ IS 75 000 €.
Ils réduisent la VNC au fil des ans, ce qui augmente la plus-value le jour de la vente et donc l’IS dû. Ils sont utiles pendant l’exploitation, mais alourdissent souvent la facture à la revente.
Le prix d’acquisition peut intégrer certains frais d’achat et coûts directement liés au bien ; des travaux éligibles peuvent aussi être pris en compte selon leur traitement comptable. Le but est d’avoir une VNC correctement documentée avant la cession.
La plus-value a déjà été taxée à l’IS dans la société. Si vous distribuez des dividendes, ils seront imposés chez les associés (deuxième niveau).
Exemple illustratif : plus-value 500 000 € ⇒ IS 125 000 € ⇒ résultat net 375 000 €. Si 200 000 € sont distribués à des associés personnes physiques, une taxation chez l’associé s’applique sur ces 200 000 €.
Cela dépend de l’amortissement cumulé. Une détention longue signifie souvent VNC plus faible et donc plus-value plus élevée à la sortie. L’arbitrage doit se faire avec une simulation chiffrée (VNC, plus-value, IS, besoin de trésorerie).
Oui, l’objet cédé n’est pas le même et la fiscalité applicable au cédant diffère. L’article présent se concentre sur la vente de l’actif détenu par la SCI à l’IS ; une analyse dédiée de la cession de parts est à prévoir avant décision.
La plus-value rejoint le résultat de la SCI. Il faut donc simuler le résultat global de l’exercice de cession pour apprécier l’IS dû. L’objectif est d’anticiper le cash d’impôt.
Il faut préparer en amont :
La SCI à l’IR est souvent plus favorable en détention longue grâce aux abattements. La SCI à l’IS peut être intéressante en phase d’exploitation (amortissements), mais plus coûteuse à la vente. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre stratégie de revenus et de votre profil d’associés.
Il est pertinent de consulter avant de signer tout compromis. Une revue des comptes, une reconstitution de VNC et une projection d’IS évitent les surprises et sécurisent la décision (prix net, distribution, calendrier).
Chaque cas présente des spécificités (historique d’amortissements, travaux, frais, stratégie de distribution). Un échange permet de valider la VNC, simuler l’IS et anticiper la trésorerie.
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